房企中報裡的“少數派”

房企中報裡的“少數派”

“今天所有從業人員都感到前所未有的壓力,看不清未來,每個人都不容易。”今年萬科的中報會上,鬱亮再吐真言。

Wind數據顯示,上半年,100家A股上市房企中有36家業績虧損,71家已公佈半年度業績的港股上市房企中有27家業績虧損,佔比均接近四成。

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甚至,一些國央企以及龍頭民營房企也沒扛住,掉入了虧損深坑。

但在等待迷霧散去的日子裡,仍有一批“逆行者”交出了穩健的成績單,比如保利發展、華潤置地、龍湖集團、濱江集團,上半年均實現了核心淨利潤正向增長。

這些房企共同特點在於,不斷修煉內功,通過精準佈局投資,在合約銷售和回款率上穩步提升;同時堅持優化財務管理水平,守住債務安全底線,維護公司對資本市場的承諾。

學會適者生存,也留有足夠的安全邊際。

後一句,正如龍湖此前所說的:要靠原則,靠底線思維走下去。

前不久,監管部門對房地產上市公司再融資政策再度優化:房地產上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制。

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該政策面向的羣體更明確,即當前處於流動性危機,經營較困難的房企。

而在更早之前,融資端已經給一批優質房企提前開了一道口子,龍湖就是其中之一。

“即使在當下融資的環境下,龍湖要增加有息負債,仍然是可以的,但是我們選擇了不再增加。”龍湖董事會主席兼首席執行官陳序平如此說。

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截至2023年6月底,龍湖集團綜合借貸總額爲2070.9億元,規模穩中有降;淨負債率爲57.2%,剔除預收款的資產負債率61.9%,現金短債比爲1.96,三道紅線繼續保持綠檔。

龍湖還鋪排了一系列提前還債計劃,是行業難得一見的清流。

公開媒體報道顯示:

·2023年7-8月,龍湖已累計償還共計83.7億元公司債。至此,龍湖集團2023年內到期的境內公司債已基本還清,僅餘11月到期的1.19億元。

·公司將於2024年1月到期的153億港元銀團貸款,也已提前償還72億港元,並計劃在年內全部提前償還剩餘部分。

可以看出,陳序平年初提到“增肌減重”策略在繼續實踐中。

這也是多數房企的共識,上半年,萬科短債佔有息負債比例降至14.2%的歷史低點;其持有貨幣資金1221.8億元,對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。

綠城中國也表示會在“財務安全第一”原則下,進一步提升資金的使用效率;同時,公司會確保淨資產負債率處在一個安全的水平,嚴控在80%以下。

在今年中報中,還有不少房企提到,淨利潤下滑/虧損的原因,除了開發業務結轉下降,還包括外匯波動帶來的損失。

進一步來看,揹負高額外債的開發商,由於人民幣匯率承壓,產生不小匯兌虧損。有房企敏銳地感知到這一變化,正持續優化改善境內外債結構。

比如,萬科截至年中的境內負債佔比達到80%,而境外負債佔比僅20%,後者較年初已經下降1.9個百分點。

在美國加息的背景下,萬科還在爭取進一步降低海外負債,目前已經啓動提前還款的準備。

龍湖也有動作。截至2023年6月底,集團外幣債佔比進一步下降至21.6%,其中97%的外債已做掉期對衝,進一步提升保護了經營盤面的安全度。

財務之外,穩健房企的另一重要底氣是:分佈在高能級城市的土儲貨值。

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克而瑞機構認爲,上半年頭部房企在覈心城市拿地相對充裕,當前投資十分聚焦,一二線是企業佈局、補倉、調倉的重點。

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截至8月25日,綠城中國累計新增貨值1005億元,這些新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市佔比達89%。

濱江則把目光鎖定在大本營杭州,公開資料顯示,濱江上半年於杭州土拍中拿地共計12宗,佔其同期杭州新增項目數量的57%。

龍湖也適時精準出擊,上半年新增20幅新地,87%的貨值集中在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。

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向高能級城市聚焦策略,意味着在一定程度上能減輕市場波動影響,保證規模效益。

今年上半年,龍湖實現全口徑銷售金額985億元,同比增長約15%,其中95%的銷售佔比來自一二線高能級城市。

供求相對平衡、去化週期較爲穩定的杭州,上半年爲濱江貢獻了89.7%的銷售份額,濱江由此首次擠入行業前十。

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國央企方面,中海地產是一個典型,上半年實現銷售金額1801.8億元,逆勢增長30.1%,行業排名衝入前三。

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國盛證券認爲,中海銷售動能強勁,這得益於高度聚焦核心城市的土儲。

龍湖集團管理層在中期業績會上透露,其87%的貨值集中在高能級城市和價值區域,且依然會嚴守投資刻度,聚焦在20個主力城市和14個機會城市裡面。

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綠城中國管理層也看到,聚焦核心城市的核心地塊的策略,會帶來毛利率降低,但是安全性更高,去化速度和價格也更有保障,最終帶來利潤率的提高。

機構預計,若三季度銷售無明顯企穩回升,房企拿地大概率保持理性和謹慎,未來會更加關注性價比高的優質地塊。

鬱亮口中提到的“現在市場顯然跌過頭了”,或許是殘酷的現實。

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但他還補充了一句,“從常識來看,有背陰的一面,就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候,向陽的一面會格外引人注意,比如有些市場更加有韌性,也有新的業務機會在出現。”

房地產開發業務結算收入出現下滑時,萬科也有向陽的一面,比如經營服務業務收入依然保持11.9%的增長,達到267.3億元。

當下,多元化業務的穩步增長能夠增強企業抗風險能力,是穿越週期的有力法寶之一。

這在龍湖也同樣適用。

2023年上半年,龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元,同比增長10.4%,經營性利潤佔比過半。

得益於上述業務的增長,龍湖整體毛利率進一步修復,毛利額達到139億元,毛利率提升至22.4%。

事實上,要想具備“多條腿”走路的能力,並非一朝一夕可以實現,需要房企自身擁有高度的自律、韌性以及耐性。

比如萬科,經過10多年積累,近兩年才見到【開發、經營與服務並重】的轉型紅利。

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龍湖構建起地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道高效協同、利潤多元化的生態體系,也經歷了漫長的“增肌”過程。

今年業績會上,龍湖表示,上半年商業航道開始貢獻正向現金流。

據悉,今年龍湖將圍繞全集團經營性現金流爲主這個目標前進,未來將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長,而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。

“不管市場多久才能恢復,我們做了充分準備,有信心穿越這個週期。”龍湖管理層在中期業績會上這樣說道。

信心背後,財務自律是“安全墊”,多元化經營戰略是“護城河”。