臺鐵土地資產 由誰開發

臺鐵土地資產 由誰開發

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臺北機廠規劃2043年至2052年分年標售,每坪單價約55萬1285元,預計可償還822.79億元。圖/本報資料照片

報載行政院一月十二日核覆臺鐵償債基金(一七○○億)計劃,首先估列的是臺北機廠約十五公頃土地經由容積移轉所獲得的八二二億元。在公司揭牌成立後,才公佈用修法方式准予這宗土地可適用原土地使用之容積價值,當然是避免刺激員工在公司成立前,爲開發利益誰屬再起風波。但是,老爭議:「鐵路站場變更和開發的主導到底歸誰?」因新基金而有新解嗎?

首先,「要認清站場開發的意義」。行政院這個財政決定,左手承接該公司一七○○億元短期債務,右手藉償債基金扣住北高三塊最高價值的土地。坦白說,是個打小算盤的會計工程,並沒有針對鐵路站場龐大面積加上優越區位的鑽石級價值,從國土作政策規畫。如果只依現有地價變賣,當資產預期效益,當還債擔保,這種帳面計算誰不會做?

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其次,「要衡酌資產開發的時效」。爲了安撫員工對組織變革的不確定,公司化過程中,政府大力引導同仁對資產活化有高期待。強調在公司設置條例中排除鐵路法限制,公司可以在重大建設以外申請變更土地屬性進行開發。甚至勾勒出二○二七、二八年就可以有活化收益,這是真的嗎?

事實上鐵路站場要開發何等困難啊!先不說都市計劃變更、交通評估和都市設計審議等既有流程曠日廢時,沒有一個步驟會因爲條例「突破」鐵路法而可以省略;光是站場用地價值和區位的政治甜頭和商機敏感,就不可能任由臺鐵公司自提主張、主導流程。

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更何況,這些站場這麼有價值,是因爲就在大量乘客出入的節點。如何結合運輸、擴大流量,是站場土地變黃金、白金、鑽石的不二法門。臺鐵公司最基本也最有把握的角色就是把運務做好,讓人潮變錢潮。至於如何讓這些站場開發後的新生空間可引進新運量,進而提升聯合開發的綜合產值,要靠都市政策和物業經營完美合作,並非鐵路局以往的專業,也不會是臺鐵公司短期內羅致人才所帶來的貢獻。

從法定流程和臺鐵既有人才,都不可能有資產活化的速食!

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進一步,「站場土地最大效益是什麼?」不要貪吃變賣速食,還是要回到臺鐵公司化的初衷。公司化就是藉企業化提升效率,安全更落實、服務更進步,當然也要有提高軌道運輸能量,推向二○五○綠運輸的企圖。臺鐵每一個站場都是實現綠生活的起點;重要車站和大塊資產結合,更是永續都市集約化和智慧化最佳範例。臺鐵原有站場應該整合爲國家級都市再造方案,賦予公共服務和產業創新的角色。唯有宏觀的戰略,由上而下指導,才能避免個案陷入地方政府容積率陣地戰。

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行政院概括承擔臺鐵債務,但卻以高價資產現值償債觀點設置基金,未免太保守。應該在資產面也有決心整體承擔,視爲國家級都更戰略,這纔是臺鐵公司化的契機,也纔是二○五○淨零的正確路徑!

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